1.案情

2006年10月29日，被告农某将位于靖西市新靖镇吉坡小学围墙外东南面道路旁的一宗地皮转让给原告苏某，转让金额为34800元。合同签订当天，原告即向被告支付土地转让款34800元，随后在该宗地上建房。2014年间，该宗地被政府征用，原告被迫自行撤离该宗地并拆除地上建筑物，靖西市拆迁办根据靖西市规划监察大队出具的证明，给予原告2153元补偿款。原告认为，原告与被告签订的地皮转让合同违反国家的强制性规定，属于无效合同，现涉案地皮已被政府征用，被告应将地皮转让款退还原告，为此，原告向法院起诉，请求法院确认原、被告所签订的土地转让合同无效，并要求被告退回原告给予的购地款。2.裁判结果

法院经审理认为，被告将涉案地块非法转让给原告，其行为违反了法律的强制性规定，确认双方签订的土地转让合同无效，判令被告应将地皮转让款34800元退还原告。3.评析

一、本案的裁判依据。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。……”，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告签订的合同因违反法律的强制性规定，属无效合同。合同被确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应当退还原告的地皮转让款34800元。

二、本案给我们的警示。随着城市化进程的加快，农村进城务工人员为了能够解决住房、小孩读书、夫妻分居、赡养老人等诸多问题千方百计地在县城落户。但由于商品房价格昂贵，没有经济能力购置商品房，加之商品房还需要支付管理费或购置停车位等问题。农村进城务工人员便把目光转向城中村附近的集体土地，个人私下以较低价格买卖集体土地当做宅基地使用。在此类地块上建立简易房屋解决上述问题，全然不知我国对土地有着严格的管控制度，个人购买集体承包地用作宅基地使用所订立的合同不仅不受法律保护而且还违法，在该地块上建起的建筑物为违章建筑，依法拆除时会造成一定的经济损失。在购买宅基地时，我们要学法、懂法并守法。作为买方，交易前要做好调查，深知该地块的属性，包括土地的归属、使用年限、使用性质等，避免在乱建、违建地上建筑物，最后导致无谓的经济损失；在合同中要明确约定违约的补救方法，在法律允许的范围内尽量提高违约金数额，一方面能够增加卖家恶意违约的难度，另一方面，一旦无法获得土地，仍然能够基于签订的合同要求卖家赔偿损失。作为卖方，私自转让集体承包地，变更承包地土地用途的行为是违法行为，可能受到民事责任、行政责任、甚至刑事责任的追究。不能贪图利益，目无法律肆意的变相转让土地或改变承包地的土地用途。

来源：靖西法院