近年来，我国土地制度的一些深层矛盾越发凸显，来自中国广袤土地上的制度改革被寄予厚望，期待能成为激活新生产力的金钥匙。3月30日，自然资源部就《土地管理法实施条例（修订草案）》公开征求意见，农村集体经营性建设用地入市、土地征收过程中要维护农民权益、赋予地方政府更多用地自主权成为此次征求意见稿的亮点。

去年8月26日，全国人大常委会第十二次会议通过修改《土地管理法》的决定，自今年1月1日起施行。在此之前，2014年底，中办、国办印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革试点工作意见》，在全国开始部署农村土地制度改革试点。2015年2月份，全国人大常委会授权国务院在33个县试点改革。此次《土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）公开征求意见是具体的操作指南，其中有哪些改革亮点？对我国下一步土地制度改革有哪些影响？对土地市场和房地产市场有哪些影响？

解读01

打通农村和城市边界，租房更便宜了？

在此次发布的实施条例中，农村集体经营性建设用地入市备受关注。改革的核心，是打破多年来农村土地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除制度性障碍。

以前，我国原有土地管理法规定，任何单位或个人需要使用土地必须使用国有土地。新修订的《土地管理法》将这一条删除，规定农村集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以出让、出租给农村集体经济组织以外的单位或个人使用，使用者还可以通过转让、互换、抵押方式再次转让。

        此前，在土地制度改革的33个试点地区，集体经营性建设用地入市推动了城乡建设用地的统一。自然资源部部长陆昊表示，赋予集体建设用地与国有建设用地同等权能，将集体经营性建设用地纳入国有建设用地市场公开交易，充分发挥了市场在土地资源配置中的决定性作用，实现了城乡土地平等入市、公平竞争。

集体经营性建设用地入市会不会对土地市场和房地产市场造成较大影响？

       专家表示，要求入市土地要符合规划，具备开发建设所需基础设施配套，实际上对开发规模作了限制，以防个别地区的激进做法，避免了可能出现的无序供应。

粗略计算，农村集体经营性建设用地存量规模占全国建设用地总量的9%。从总量来看，集体经营性建设用地入市对土地市场影响有限。

        需要注意的是，集体经营性建设用地入市，并不是给“小产权房”开口子。此举更多是为工商业提供生产经营用地，并不允许用这些土地搞房地产开发，城里人到农村买房置业是不允许的。

不过，在一些土地供应紧张的大城市，长租公寓、租赁住房可能会成为集体经营性建设用地入市的一大选择。因此，对租房族来说，因供应量增加，房租可能下降。

  解读02

     核心还是维护农民权益

此前，新修订的《土地管理法》首次对土地征收的公共利益作出明确界定，明确只有军事外交、政府组织实施的基础设施建设等6种情况才可以动用国家征收权。同时，新《土地管理法》改变了过去以土地原用途来确定土地补偿标准，代之以区片综合地价。

        以往，我国原有的《土地管理法》规定土地征收是城市建设用地的唯一途径。这样一来，当发展需要用地、存量土地又有限的时候，征地范围很难仅局限在公益范围，导致征地范围不断扩大。

有关专家表示，新规定有利于逐步缩小征地范围和规模。同时，更加合理的补偿标准保障了农民基本权益。

      条例同时保障了农村村民的宅基地权益，要求在市县、乡（镇）国土空间规划和村庄规划中，科学划定宅基地范围。明确了宅基地申请程序，以及对宅基地自愿有偿退出和盘活利用的要求。

新规定在保障村民户有所居的同时，实现了农村土地节约集约利用。同时，又不硬性要求农民退出宅基地，配套的农房抵押、有偿退出、流转等制度设计，增加了农民财产性收入。

  解读03

     未提及成片开发

中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥说，此次土地管理法的修改以及条例的制定，一大主题就是通过缩小征地范围和建立集体建设用地入市制度，达到对土地增值收益的优化分配，从而照顾农民和集体利益。土地管理法和实施条例落地后从制度层面畅通了这一渠道，但还需要集体产权制度等利益分配机制的改革进行配合。

       在土地管理法修改过程中，“成片开发可征地”就广受争议。虽然自然资源部曾多次表示正在研究出台土地征收成片开发的标准，但在此次《条例草案》中仍然并未对“成片开发”做更多解释。

“成片开发标准制定的争议还比较大。”中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明说，虽然此次《土地管理法》修改大的方向是缩小征地范围，扩大集体建设用地入市，但要在这个方向上走到多深的层次，一定程度上就要看城镇建设用地范围内成片开发的内涵和范围大小的界定，这实际上是改革到底要“走多快”的问题。

时至今日，我国改革正棋至中局，需要更深层次改革释放新的经济增长动能。来自中国广袤土地上的制度改革被寄予厚望，期待能成为激活生产力的金钥匙。

来源：经济日报、澎湃新闻、21世纪经济报道